Comprar o vender un inmueble va a ser, probablemente, la operación financiera más importante de tu vida. Por eso, es crucial que tomes la decisión con la mayor cantidad de información posible.
Leyendo este mail vas a aprender información que nadie te cuenta. Las operaciones de inmuebles son un negocio enorme para las inmobiliarias, los escribanos y los bancos pero… ¿es negocio para vos? Acá vamos a analizar si realmente te conviene y en qué casos.
Hola, soy Iván, el portfolio manager de Feminanzas. Ya compré dos departamentos y estoy planificando la compra de un tercero. Este es un logro económico que muy poca gente en nuestro país pudo realizar. Para alcanzarlo, utilicé instrumentos como créditos hipotecarios a tasa negativa, inversiones que multiplicaron mi capital y una estrategia financiera consistente.
Voy a compartir todo mi conocimiento con vos en esta nota. ¡Arranquemos!
Los inmuebles, ¿siempre suben?
Es muy frecuente escuchar a gente repitiendo estas frases:
-El ladrillo nunca baja.
-Quiero una inversión segura así que voy a comprar un departamento.
-En el peor de los casos, si el precio baja me lo quedo y listo.
Pero para invertir no hay que basarnos en frases populares, sino hacer los números con la cabeza fría… tal vez nos llevemos una sorpresa.
Un indicador crucial es calcular dentro de cuánto tiempo vas a recuperar tu inversión. Hoy en día, los números ya no son los mismos que en un pasado: se tarda aproximadamente 20 años en recuperar tu inversión.
¿Cómo se gana dinero?
Hay dos formas de ganar dinero mediante las propiedades:
-Obteniendo una renta mensual por su alquiler.
-Por la apreciación, es decir, una suba del precio del metro cuadrado.
Vamos a analizar en detalle cuánto se obtiene y compararlo con el rendimiento promedio del mercado.
Alquilar un departamento, ¿rinde?
Este es el rendimiento promedio de un alquiler:
– Un mal año: alrededor de 2% anual en dólares
– Un buen año: cerca del 5% anual en dólares
A este retorno, que ya de por sí es notoriamente bajo, corresponde restarle los impuestos, gastos, arreglos, vacancia y tiempo de gestión.
Además, recordemos que la inflación en dólares se ubica en torno al 3% anual. Por lo tanto, el rendimiento real de alquilar un departamento es bajo, nulo o incluso negativo. Sí, el alquiler en dólares no llega a cubrir la depreciación de tu inmueble.
Ok, alquilar un departamento no rinde pero…
El ladrillo siempre sube, ¿es real?
Esta frase suele ser cierta en países como Estados Unidos, donde los ciclos económicos tienden a ser menos pronunciados y, las crisis, más espaciadas.
Sin embargo, la historia Argentina está marcada por crisis pronunciadas y, sobre todo, frecuentes.
Hay numerosos períodos durante los cuales el precio del metro cuadrado no solo no sube, sino que baja abruptamente.
Por ejemplo, tanto en la crisis del COVID 19 como en la crisis del 2001, los inmuebles cayeron un 50% en términos reales. El caso más extremo se dio durante la última dictadura militar, durante la cual los inmuebles llegaron a bajar un 70%.
A esta depreciación del metro cuadrado deben agregarse los costos de transacción: al comprar un inmueble, perdés entre un 8% y 10% en pagos al agente inmobiliario, escribano y otros costos administrativos. Al vender, entre un 7% y un 9% adicional. Es decir, estarías perdiendo un quinto de tu capital únicamente en costos de transacción.
Por último, también hay que considerar el desgaste de un departamento. Un inmueble es como un auto. A medida que transcurren los años, su valor disminuye. No es lo mismo el precio de un departamento con diez años de antigüedad, que un departamento de la década del noventa. El ladrillo se desgasta.
¿Cuál es la alternativa?
Existen inversiones financieras conservadoras, vinculadas a sectores en auge de la economía argentina, como el agroexportador o Vaca Muerta. Estos instrumentos otorgan rendimientos promedio del 8% anual en dólares y cuentan con estabilidad económica y jurídica.
Para un inversor sin tanta experiencia, puede parecer que la diferencia entre el 8% de rendimiento del mercado y el 5% de rendimiento de un alquiler no es tan alta. Sin embargo, gracias a la matemática financiera, comprendemos que esta diferencia se acentúa con el paso de los años.
Supongamos que invertimos 100.000 USD.
Caso 1: inversión en inmueble.
Ganancia del primer año: 5.000 USD.
Ganancia a los diez años: 63.000 USD.
Caso 2: Inversión en el mercado de capitales.
Ganancia del primer año: 8.000 USD.
Ganancia a los diez años: 116.000 USD.
Entonces… ¿por qué estoy por comprar mi tercer departamento?
Visto a simple vista, parece hipócrita. Pero es mucho más complejo: no existe una inversión buena o mala, sino que hay que hacer el análisis en cada caso según el perfil y objetivo de cada inversor/a.
En mi caso, ya cuento con inversiones en el mercado de capitales. Invierto en inmuebles para diversificar, para “no poner todos los huevos en la misma canasta”.
Además, supe aprovechar créditos que, prácticamente, me regalaron dinero.
Es por eso que, si sos cliente de nuestros servicios, podés consultarnos tu caso en particular y te ayudo a realizar el análisis.
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